恒大进入风险处置阶段，很多业主陷入两难：房子停工、交付遥遥无期，月供还要按时还，不知道是等交房、申请退房，还是走破产债权申报。房贷计算器小编结合保交楼政策、最高法商品房消费者保护司法解释，分步骤讲清楚核实、取证、沟通、维权、两条路线选择、房贷风险、避坑提醒，给恒大业主一套可落地的实操方案。

一、第一步：先查清你这套房子的基础状态（重中之重）

先区分楼盘和房源属性，不同情况路线完全不一样，不要盲目跟风停贷、盲目起诉退房。

1.查项目是否纳入地方保交楼白名单、有没有属地风险处置专班

拨打 12345、当地住建局电话，确认项目是否享受保交楼专项借款、是否执行 “一楼一策”。纳入保交楼白名单的项目，核心目标是复工、完工、交付，资金封闭监管，优先用于工程建设，这也是绝大多数自住业主优先选择的路径六安市住房...。

2.查合同是否网签备案、有没有预告登记、房屋有没有被抵押 / 查封

去不动产登记中心、当地房产交易平台查询：

已网签备案、住宅、自住、付了首付 / 全款：符合商品房消费者优先权（法释〔2023〕1 号），交房请求权优先于工程款、银行抵押权，是法律上保护力度最高的一类业主央广网；

只草签、没有网签、房款没有进监管账户：风险极高，很难享受购房消费者优先权；

房源被抵押、查封：立刻提交执行异议，防止房子被拍卖。

3.核查房款去向：首付、按揭贷款是否进入该项目预售资金监管账户

很多恒大项目问题根源就是预售资金被挪用。如果房款没有进监管账户，可以向住建局、金融监管部门投诉，要求核查银行和开发企业违规问题南充市人民...。

4.确认项目进度：正常在建、延期、停工、还是已经进入破产重整 / 清算

全国企业破产重整案件信息网，可查询恒大地产、项目公司是否被法院受理破产。一旦进入破产程序，必须按时申报债权，逾期不申报，丧失参与清偿的机会全国企业破...。

二、立刻做证据保全，全套材料整理归档（所有业主统一要做）

所有文件扫描 + 纸质备份，建一个单独文件夹：

商品房买卖合同（预售）、补充协议、认购书、草签协议；

首付转账记录、收据、发票、维修基金、契税凭证；

按揭贷款合同、放款凭证、每月月供流水；

工地照片、视频、停工通知、开发商延期交房告知书；

和置业顾问、恒大客服、专班沟通记录、聊天截图、录音；

12345、住建局投诉回执、信访记录。

提示：沟通尽量走书面、回执渠道，口头承诺没有法律效力。

三、两条核心路线选择：优先保交房，还是起诉退房退款？

路线 A：优先争取交房（适合绝大多数自住、已网签、项目在保交楼名单）

这是现实中成功率更高的选择。一旦选择退房，你的身份会从享有优先交房权的商品房消费者，变成普通金钱债权，恒大资不抵债情况下，钱很难拿回来光明网。

实操动作：

1. 业主推选合法业主代表，成立业主沟通小组，统一对接属地保交楼专班、住建局、街道，不要零散单独维权；

2. 定期书面提交诉求：公开工程进度、资金使用明细、复工节点、交付时间表，要求监管资金专款专用；

3. 督促施工方进场，对长期无进展的，持续通过 12345、信访、住建部门书面督办；

4. 同步保留逾期交房违约金的追偿权利，交房之后依然可以起诉主张违约金。

路线 B：起诉解除合同、退房退款（仅适合：确定楼盘彻底无复工交付可能）

适用场景：项目不在保交楼名单、土地资产价值极低、明确烂尾、专班判定无法续建。

依据：商品房延期交房达到合同约定解除条件，可起诉解除《商品房买卖合同》，同步请求解除按揭贷款合同。

最高法类案裁判规则：合同解除后，开发商承担返还首付、已还房贷本息，剩余贷款由开发商直接还给银行，购房者不再承担月供，但前提是拿到法院生效判决，绝对不能自己单方面停止还贷光明网。

风险提醒：就算胜诉，恒大资产不足，也会面临执行难、钱拿不到的问题，这是必须提前接受的现实。

四、大家最关心：房贷到底能不能停？风险讲明白

很多业主最容易踩坑：直接单方面断供。

简单理解：买房是你和开发商的买卖关系；房贷是你和银行的借贷关系，两份合同相互独立。没有法院判决之前，自行停贷 = 你对银行违约，逾期上征信、被起诉、被强制执行、冻结银行卡，代价极大中国经济网；

合法路径：只有起诉成功、法院判决解除购房 + 贷款合同，才可以免除剩余月供；

折中方案：可以联合业主、由业主代表向贷款银行、金融监管局提交申请，协商房贷延期、阶段性调整还款方案，但银行没有必须同意的义务；

网上流传的 “集体停贷” 属于高风险方式，不推荐普通业主直接参与。

五、如果项目公司进入破产，债权申报怎么做？

1. 登录【全国企业破产重整案件信息网】，查看管理人公告、申报期限、申报入口；

2. 购房业主区分申报类型：主张房屋交付请求权（想拿房），或者主张购房款返还债权（想退款），两个路径不要混报；

3. 自住住宅、已经网签、支付大部分房款，优先申报【商品房消费者购房债权】，享受优先顺位；商铺、公寓、投资用房，一般不享受该优先权；

4. 在公告期限内提交全套证据，逾期未申报，后续很难再主张权利全国企业破...。

六、合规维权渠道（按顺序使用，拒绝过激方式）

1. 12345 政务热线（书面登记诉求，留存工单编号）；

2. 属地住建局、房地产风险处置专班、信访部门；

3. 12378 金融监管热线（投诉按揭银行违规放款、资金监管失职）；

4. 人民调解、住建部门组织的多方调解；

5. 委托房产专业律师，集体诉讼、提起执行异议、破产债权申报；

 红线提醒：拒绝聚集闹事、网络造谣、过激维权，容易承担法律责任，反而不利于维权。

七、常见误区避坑

误区 1：直接断供，等银行和开发商协商。结果：征信黑、被起诉；

误区 2：随便签开发商私下的退房协议、退款欠条。恒大没有履约能力，协议签了钱也拿不到，还丢掉交房优先权；

误区 3：相信第三方 “维权代理、全额回款”，很多是收费骗局；

误区 4：商铺、公寓和住宅同等保护。商铺不属于居住型商品房，不适用商品房消费者优先保护条款；

正确思路：先看能不能交房，能交房就盯保交楼专班推进；确定交不了，再在律师指导下走诉讼解除合同。